घरमालक-भाडेकरू वादात मनमानीला स्थान नाही; भाडे थकवणे, कराराचा भंग, मालमत्तेचे नुकसान किंवा करार संपल्यानंतरही ताबा न सोडल्यास कायदेशीर मार्गाने करता येते कारवाई
पुणे | प्रतिनिधी
घर भाड्याने देणे आणि घेणे ही शहरांपासून ग्रामीण भागापर्यंत सर्वसामान्य बाब झाली आहे. शिक्षण, नोकरी, व्यवसाय आणि इतर कारणांमुळे लाखो नागरिक भाड्याच्या घरात राहतात. मात्र, घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात भाडे, अनामत रक्कम, घराचा ताबा, करारातील अटी, देखभाल तसेच घर रिकामे करण्यावरून अनेकदा वाद निर्माण होतात. काही प्रकरणांमध्ये भाडेकरू कराराची मुदत संपल्यानंतरही घर रिकामे करत नाही, तर दुसरीकडे काही घरमालक भाडेकरूला कोणतीही कायदेशीर प्रक्रिया न पाळता जबरदस्तीने बाहेर काढण्याचा प्रयत्न करतात.
अशा परिस्थितीत घरमालक आणि भाडेकरू या दोघांनीही आपले कायदेशीर हक्क आणि जबाबदाऱ्या समजून घेणे आवश्यक आहे. केंद्र सरकारने २०२१ मध्ये तयार केलेला ‘आदर्श भाडेकरू कायदा’ हा राज्ये आणि केंद्रशासित प्रदेशांसाठी एक नमुना कायदा आहे. मात्र, हा कायदा संपूर्ण भारतात एकसमान आणि आपोआप लागू झालेला नाही. संबंधित राज्याने स्वीकारलेले कायदे, विद्यमान भाडे नियंत्रण कायदे आणि संबंधित भाडेकरार यानुसार प्रत्येक प्रकरणाची कायदेशीर स्थिती वेगळी असू शकते.
भाडेकरूला मनमानी पद्धतीने घराबाहेर काढता येत नाही
घरमालकाच्या मालकीचे घर असले तरी भाडेकरूला कोणतीही कायदेशीर प्रक्रिया न पाळता जबरदस्तीने घराबाहेर काढणे योग्य ठरत नाही. भाडेकरू नियमितपणे भाडे भरत असेल, करारातील अटींचे पालन करत असेल आणि मालमत्तेचा नियमानुसार वापर करत असेल, तर केवळ घरमालकाच्या इच्छेनुसार त्याला तात्काळ घर रिकामे करण्यास भाग पाडता येत नाही.
भाडेकरार, संबंधित राज्यातील कायदे आणि लागू असलेली न्यायालयीन प्रक्रिया यानुसारच पुढील कारवाई करावी लागते. त्यामुळे घरमालकाने वाद निर्माण झाल्यास कायदेशीर नोटीस आणि सक्षम प्राधिकरण किंवा न्यायालयाचा मार्ग स्वीकारणे महत्त्वाचे ठरते.
१) भाडे थकवल्यास होऊ शकते कारवाई
भाडेकरूने ठरलेल्या वेळेत भाडे न भरणे हे घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील वादाचे प्रमुख कारण असते. भाडेकरूने दीर्घकाळ भाडे थकवल्यास घरमालक संबंधित कायद्यांतर्गत थकबाकी वसुली किंवा निष्कासनासाठी कायदेशीर प्रक्रिया सुरू करू शकतो.
आदर्श भाडेकरू कायद्यात भाडे थकबाकीसंदर्भात विशिष्ट तरतुदी आहेत. मात्र, ‘सलग दोन महिने भाडे न भरले की भाडेकरूला थेट बाहेर काढता येते’, असा सरसकट अर्थ काढणे योग्य नाही. लागू कायद्यानुसार आवश्यक नोटीस, थकबाकी भरण्याची संधी आणि संबंधित प्राधिकरणाची प्रक्रिया पूर्ण करावी लागू शकते.
२) भाडेकरारातील अटींचा भंग झाल्यास
घर भाड्याने देताना लेखी भाडेकरार करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. या करारात मासिक भाडे, अनामत रक्कम, कराराचा कालावधी, घराचा वापर कोणत्या कारणासाठी केला जाणार आहे, देखभालीची जबाबदारी आणि घर रिकामे करण्याच्या अटी यांचा स्पष्ट उल्लेख असणे आवश्यक आहे.
भाडेकरूने करारातील महत्त्वाच्या अटींचे उल्लंघन केल्यास घरमालकाला संबंधित कायद्याच्या चौकटीत कारवाई करण्याचा अधिकार असू शकतो. उदाहरणार्थ, निवासी वापरासाठी दिलेल्या जागेचा अनधिकृत व्यावसायिक वापर करणे किंवा करारात स्पष्टपणे प्रतिबंधित केलेली कृती करणे, अशा परिस्थितीत वाद निर्माण होऊ शकतो.
३) घर किंवा मालमत्तेचे गंभीर नुकसान केल्यास
भाडेकरूने घराचा वापर करताना मालमत्तेची योग्य काळजी घेणे अपेक्षित असते. सामान्य वापरामुळे होणारी नैसर्गिक झीज आणि जाणीवपूर्वक किंवा निष्काळजीपणामुळे केलेले गंभीर नुकसान यामध्ये फरक आहे.
भाडेकरूने मालमत्तेची मोठ्या प्रमाणावर तोडफोड केली, संरचनेत अनधिकृत बदल केले किंवा घराचा अशा प्रकारे गैरवापर केला ज्यामुळे मालमत्तेचे नुकसान होत असेल, तर घरमालक संबंधित कायद्यानुसार नुकसानभरपाईसह इतर कायदेशीर उपाययोजना करू शकतो.
४) परवानगीशिवाय दुसऱ्या व्यक्तीला घराचा ताबा दिल्यास
घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात झालेल्या करारात उपभाडे किंवा तिसऱ्या व्यक्तीला जागा देण्यासंदर्भात अटी असू शकतात. आवश्यक परवानगी न घेता संपूर्ण घर किंवा त्याचा काही भाग दुसऱ्या व्यक्तीला भाड्याने देणे अथवा ताब्यात देणे हे काही परिस्थितींमध्ये कराराचा भंग ठरू शकते.
अशा प्रकारची बाब निदर्शनास आल्यास घरमालकाला लागू कायदा आणि करारातील तरतुदींनुसार योग्य कायदेशीर कारवाई करता येऊ शकते.
५) कराराची मुदत संपल्यानंतरही घर रिकामे न केल्यास
भाडेकराराची मुदत संपल्यानंतर त्याचे नूतनीकरण झाले नसेल आणि घरमालकाने नियमानुसार घराचा ताबा परत मागितला असेल, तरीही भाडेकरू घर रिकामे करत नसल्यास वाद निर्माण होऊ शकतो. अशा वेळी घरमालकाने स्वतःहून कुलूप बदलणे, भाडेकरूचे सामान बाहेर काढणे किंवा जबरदस्ती करणे टाळले पाहिजे.
त्याऐवजी लागू कायद्यानुसार नोटीस देऊन आणि सक्षम प्राधिकरण किंवा न्यायालयासमोर दाद मागून घराचा ताबा मिळविण्याची प्रक्रिया करणे आवश्यक ठरू शकते.
घरमालकाने कायदेशीर प्रक्रिया पाळणे महत्त्वाचे
भाडेकरूने घर रिकामे करावे अशी परिस्थिती निर्माण झाल्यास घरमालकाने प्रथम भाडेकरार आणि लागू कायद्याची तपासणी करावी. आवश्यक असल्यास भाडेकरूला लेखी कायदेशीर नोटीस द्यावी. त्यानंतरही प्रश्न सुटत नसल्यास संबंधित राज्यात लागू असलेल्या व्यवस्थेनुसार सक्षम प्राधिकरण, न्यायालय किंवा अन्य कायदेशीर मंचाकडे अर्ज करता येतो.
निष्कासनाचा अंतिम अधिकार आणि प्रक्रिया ही संबंधित राज्यातील कायद्यावर अवलंबून असते. त्यामुळे कोणत्याही परिस्थितीत केवळ तोंडी आदेश देऊन किंवा दबाव निर्माण करून भाडेकरूला बाहेर काढण्याचा प्रयत्न करणे टाळावे.
वीज-पाणी बंद करणे किंवा धमकावणे ठरू शकते अडचणीचे
घर रिकामे करण्यासाठी भाडेकरूवर दबाव आणण्याच्या उद्देशाने अत्यावश्यक सेवा बंद करणे, धमकावणे, सामान बाहेर फेकणे, घराचे कुलूप बदलणे किंवा शारीरिक बळाचा वापर करणे यामुळे घरमालक स्वतः कायदेशीर अडचणीत येऊ शकतो.
वाद कितीही गंभीर असला तरी त्यावर कायदेशीर मार्गाने तोडगा काढणेच सुरक्षित ठरते. त्याचप्रमाणे भाडेकरूनेही करारातील जबाबदाऱ्या पूर्ण करणे, वेळेवर भाडे भरणे आणि करार संपल्यानंतर लागू अटींचे पालन करणे आवश्यक आहे.
वाद झाल्यास कुठे मागता येईल दाद?
आदर्श भाडेकरू कायद्याच्या नमुना व्यवस्थेत भाडे प्राधिकरण, भाडे न्यायालय आणि भाडे न्यायाधिकरण अशा स्वतंत्र यंत्रणांची संकल्पना मांडण्यात आली आहे. मात्र, प्रत्यक्षात एखाद्या राज्यात कोणती यंत्रणा उपलब्ध आहे आणि कोणत्या मंचाकडे दाद मागायची, हे त्या राज्याने लागू केलेल्या कायद्यावर अवलंबून असते.
त्यामुळे घरमालक किंवा भाडेकरूने आपल्या राज्यातील विद्यमान भाडे नियंत्रण कायदा आणि अन्य लागू कायदेशीर तरतुदी तपासणे आवश्यक आहे.
करार संपल्यानंतरही ताबा कायम ठेवल्यास वाढीव भाड्याची तरतूद
आदर्श भाडेकरू कायदा, २०२१ च्या नमुना तरतुदीनुसार भाडेकरार संपल्यानंतर भाडेकरूने जागा रिकामी न केल्यास ठरावीक कालावधीसाठी वाढीव भाडे आकारण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. त्यानुसार सुरुवातीच्या कालावधीत मासिक भाड्याच्या दुप्पट आणि त्यानंतरच्या कालावधीत चौपट रक्कम आकारण्याची तरतूद नमूद करण्यात आली आहे.
मात्र, ही तरतूद देशभरातील प्रत्येक भाडेकरूला सरसकट लागू होते असे समजणे चुकीचे ठरू शकते. संबंधित राज्याने स्वीकारलेली कायदेशीर चौकट आणि त्या प्रकरणाला लागू असलेले नियम तपासणे आवश्यक आहे.
लेखी भाडेकरार ठरतो सर्वांत महत्त्वाचा पुरावा
घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात भविष्यात वाद होऊ नयेत यासाठी स्पष्ट आणि कायदेशीरदृष्ट्या योग्य लेखी भाडेकरार करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. त्यामध्ये भाड्याची रक्कम, भाडे भरण्याची तारीख, अनामत रक्कम, कराराचा कालावधी, घराच्या देखभालीची जबाबदारी, दुरुस्तीचा खर्च, उपभाड्याच्या अटी, करार रद्द करण्यासाठी आवश्यक पूर्वसूचना आणि घराचा ताबा परत देण्याची प्रक्रिया यांचा स्पष्ट उल्लेख असावा.
भाड्याच्या व्यवहारांचे पुरावे, पावत्या, बँक व्यवहारांची नोंद, घराच्या स्थितीची नोंद आणि महत्त्वाचा पत्रव्यवहार सुरक्षित ठेवणे दोन्ही पक्षांसाठी फायद्याचे ठरते.
महाराष्ट्रातील घरमालक आणि भाडेकरूंनीही स्थानिक कायदा तपासावा
महाराष्ट्रात घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील वादाच्या बाबतीत राज्यात लागू असलेल्या कायद्यांचा विचार करणे महत्त्वाचे आहे. केवळ आदर्श भाडेकरू कायदा, २०२१ मधील तरतुदींवर आधारित निर्णय घेण्याऐवजी महाराष्ट्रात संबंधित मालमत्तेला कोणता कायदा लागू होतो, भाडेकराराचे स्वरूप काय आहे आणि प्रकरणाची वस्तुस्थिती काय आहे, याची कायदेतज्ज्ञांकडून तपासणी करून घेणे योग्य ठरते.
काय सांगतो कायद्याचा मूळ संदेश?
घरमालकाला आपल्या मालमत्तेचे संरक्षण आणि कायदेशीर परिस्थितीत ताबा परत मिळविण्याचा अधिकार आहे. त्याचवेळी भाडेकरूलाही कायदेशीर संरक्षण आणि योग्य प्रक्रिया मिळण्याचा अधिकार आहे. त्यामुळे कोणत्याही एका पक्षाने कायदा हातात घेण्याऐवजी लेखी करार, स्पष्ट व्यवहार आणि कायदेशीर प्रक्रिया या तीन गोष्टींना प्राधान्य देणे आवश्यक आहे.
